《你问我答》
--月月3・15律师在线答疑集锦（三）
1、充话费送手机，是馅饼还是陷阱
【网友55**6593提问】
我在一个手机店签署了一份协议，支付58元保修费以及4899元话费后领取到一个手机，话费实际到账500元，手机店说之后每个月给我返话费，请问这个签署的协议有效吗？我可以投诉吗？
【李东海律师答复】
作为具备完全民事行为能力的人，在没有欺诈、胁迫、重大误解等情况下，一般情况下民事主体双方签署协议后，该协议即有效。但如果手机销售店没有履行协议的意愿，签订协议只是骗取消费者财产的手段，则可能涉嫌诈骗罪。消费者应当理性消费避免损失，在遭受欺骗行为诱导消费的情况下，应当及时寻求有关行政部门或消费者组织的帮助。
2、解决物业纠纷的正确途径
【网友恋家牛牛提问】
我家所在小区因为物业卫生、安全保卫等服务水平差，我和其他多数业主一起选择拒绝缴纳物业费，现物业公司向人民法院起诉我们，我们应该怎么办？
【李东海律师答复】
在此情况下业主应当向人民法院提交物业服务企业服务不符合物业服务合同约定或不到位的相关证据，但应当注意的是因物业服务具有持续性、长期性的特点，针对某一服务瑕疵应当提供多个不同时间段的证据予以证明，业主的相关主张有证据支撑的情况下，应缴的物业费应当适当减免。但业主是否缴纳物业费与物业服务质量息息相关，业主在物业服务企业服务有瑕疵的情况下，应以合理方式向物业服务提出，或通过业主大会更换物业服务企业，单纯地拒绝缴纳物业费只会使物业服务陷入死循环。
3、小区内车位归属权争议
【网友海子提问】
我居住的小区一楼为商铺，商铺前开发商用白线划出近100个车位，物业公司按每12小时5元的标准收取停车费，请问该车位的所有权是开发商的还是全体业主的？如果是业主的，那么停车费是否要返还给我们全体业主？
【袁亚云律师答复】
车位归属问题虽然比较复杂，但有法可依。把握一个简单的判定原则，如果该车位能够办到产权证，则所有权属于开发商；如何该车位无法办到产权证，除人防车位外（人防车位所有权归国家），所有权归属全体业主。如你所述，开发商利用商铺前的空地设置停车位，该车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，根据《物权法》第74条(《民法典》第275条)，此类车位属于全体业主所有，对于此类车位开发商也不可能办到产权证。关于停车费的归属，既然车位的所有权属于全体业主，停车费当然归全体业主所有，但物业公司有权收取一定的管理费用（目前很多小区执行的比例是30%以下）。关于这一点，《民法典》第282条进行了明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
4、房地产开发商虚假宣传，业主如何维权
【网友25*88*665提问】
我在买房时开发商宣传说是学区房，有配套小学而且会冠长郡的名，但现在快交房了，我们发现开发商宣传的配套小学所在地规划已经变成了一个研究院，我们应该怎么办？
【李东海律师答复】
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”若业主有证据证明开发商对于学校相关内容作了具体宣传，且该信息对于购房及房价有重大影响，则相关宣传属于合同内容。在配套小学相关合同内容无法实现的情况下，开发商构成违约，业主可以要求开发商承担违约责任，赔偿业主相关损失。
5、口头承诺不如白纸黑字
【网友259****@qq.com提问】
五月底我在**营销中心，买了一套房。但是因为我要三个月才能筹足首期款，所以我向销售人员提出“先支付定金，三个月内支付首期款”要求。当时，对方表示没问题，可以协商。本来我是想要在《认购书》上注明“三个月付首期款”的要求，不过销售人员以“这个没问题，不需要写在合同上”为由拒绝了我的要求。但是后来房地产商说时间无法延长，如果在他们要求的规定时间内不交齐首期款，《认购书》定金不予退还。这该怎么办？
【钟文科律师答复】
口头承诺是没有直接法律约束力的，除非当事人对该口头承诺进行了有效录音，否则，只有将该口头承诺的条款写进合同才具有法律约束力。提醒消费者在购房时，千万不能被口头承诺所迷惑，只有通过白纸黑字，在合同中注明协商好的约定，才能保证自身合法权益不受损。房地产消费是一个复杂的过程，从看房、买房、收房到入住时间跨度长，消费者一定要建立好维权意识，否则很容易轻信口头承诺而吃哑巴亏。
6、如何破解网购退款障碍
【网友trg**052提问】
7天前在网上购买了一箱猕猴桃，买之前商家承诺收到出现坏果，会按坏果颗数进行赔偿。我收到货后发现有五个烂了，今天联系商家进行退款，商家告知走售后解决，却驳回了退款要求，联系客服解决，客服也一直为商家找理由，各种刁难。该怎么解决呢？
【钟文科律师答复】
网购水果属于鲜活易腐的商品，根据《消费者权益保护法》第25条的规定，鲜活易腐的商品不在七天无理由退货的范围内。如果网购水果出现坏果，建议消费者在收到包裹后，立即联系商家，拍摄坏果的照片，图片要清晰，以证明水果收到时就是坏的，而不是放了一段时间之后才坏的，同时，要截图保留与商家沟通联系的聊天记录，维护自身的合法权益。
7、保健品不能作为药物宣传
【网友A19680712提问】
其家人通过电视购物节目花12000多元订购了广告称可以提高免疫力、治疗心肺疾病的灵芝孢子粉胶囊、人参乳清蛋白粉等“保健品”。家人收到产品后发现，说明书并没有治疗上述疾病的文字表述，感觉上当受骗了。请问如何维权？
【杨亲辉律师答复】
保健品、保健食品不是治疗疾病的药物，不具备治疗功效。灵芝孢子粉胶囊、人参乳清蛋白粉商家宣称产品具有疾病治疗功能的做法违反了《广告法》和《食品安全法》的规定。《广告法》第十七条规定：“除医疗、药品、医疗器械广告外，禁止其他任何广告涉及疾病治疗功能，并不得使用医疗用语或者易使推销的商品与药品、医疗器械相混淆的用语。”第十八条规定，保健食品广告不得涉及疾病预防、治疗功能等内容。《食品安全法》第七十三条亦明确规定，食品广告的内容应当真实合法，不得含有虚假内容，不得涉及疾病预防、治疗功能。”遇到此类情况，可消费者可以要求商家退款并赔偿损失，亦可向市场监督管理部门及消费者组织举报、投诉，因产品质量造成的损害消费者，可收集相关证据向人民法院通过诉讼途径解决争端。
